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6月13日，一则未经证实的消息开始在坊间流传。传言称建设部、国家外汇管理局等多个政府管理部门正在酝酿针对外资投资房地产业更为严格的监管，其中可能包括对外商并购中国房地产企业的相关限制。
巧合的是，就在传言盛行之前的几日，渣打直接投资有限公司（渣打投资）刚刚宣布对房地产开发投资商世茂房地产控股公司（以下简称世茂）股权投资5000万美元。共同参与本次投资的还有摩根士丹利房地产投资基金。该项目负责人同时指出，对中国的房地产投资将会继续加强。
“外资最近的确在积极投资中国房地产业。”里昂证券中国研究部主管李慧说道，“中国房地产需求是刚性的，从2004年以来，（管理层）总是通过行政手段压供应，非但没能取得实效，反而激化了供求矛盾。”
外资投资收益6%～15%
根据商务部统计，今年1月至3月份,房地产业实际使用外资金额达14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。
“我们会去中国的二线城市开发楼盘，比如四川和河南等地，虽然那里的居民并不富裕，但是这些地方都有近一亿的人口，他们总会有改善居住的需求。”一位外资投行负责人在一次闭门会议上说道，“去那里开发楼盘应该都能卖出去。”
据海奇投资首席执行官徐江介绍，目前大的外资投行或者房地产基金介入国内房地产业主要通过三种方式：一是入股国内房地产企业，但此类入股方式不多，多数目的只是帮助国内房地产企业赴海外上市；第二种是债权和股权相结合，如果地产开发商无法偿还借贷资金的话，外资就将债权转为股权，控股某个房地产开发项目；第三种是持有物业，摩根士丹利和高盛去年大多采用这种方式介入。
徐还指出，今年以来，外资越来越多地采用以债转股的方式介入房地产开发项目。“这是因为目前不论外资还是国内开发商都有一个理念，认为只要开发项目资金到位，不是烂尾楼的话，肯定都能卖出去，获得收益。”
另据里昂证券地产研究主管约翰森德分析，外资持有物业的介入方式也在增加。其运作模式为：在海外募集投资资金，基金收取2％的管理费，再收投资收益的20％作为佣金。目前海外基金在国内的收益大致在6％至15％之间。如果再算上人民币升值部分的话，则这一投资收益可能会更高。
地产公司拆借利率15%～20%
一些外资投行人士更认为，本轮中国的宏观紧缩政策以及房地产的调控政策反而给外资介入提供了方便之门。
一位外资投行人士告诉记者，由于央行实行窗口指导，限制银行对房地产企业的贷款，导致了目前很多正在开发项目的房地产企业不得不以优惠的价格寻找银行以外的融资方。“现在中国房地产企业给出的资金拆借价格都在15％至20％之间。面对这样优惠的价格外资何乐而不为呢？”
该投行人士还认为，房地产本来就是一个资本密集型的行业，中国房地产企业的资本原始积累并不充足。即使是万科这样的龙头企业也只有不到十年的历史，但外资投行以及港资的开发商则经历了相当长的资本积累阶段。而中国的这种土地批租政策更需要开发商具有一定实力。
“堵”不是好办法
虽然外资介入房地产完全是市场行为，但仍旧遭到了很多国内学者和管理层的质疑。一些学者认为，房地产是稀缺资源，不应该让外资持有。一些东南亚国家也相续出台过限制外资的政策，主要目的是不希望外资分享到由于国家的经济发展而带动房地产上涨的利润。
“中国经济发展带动房地产价格上涨的利润也应该由中国居民享有。”一位学者评价道。
但是这种主观愿望是否能落实，有很大的不确定性。里昂证券的李慧认为，只是针对某一特定投资主体进行限制的话，有违市场公平原则。
复旦大学的孙立坚教授认为，中国在加入世贸组织的协议中也提到，中国可以寻求“国家安全”的保护伞。“但问题是世贸组织是否允许将外资投资房地产归入‘涉及国家金融安全’的范畴中。”
孙立坚同时认为，限制外资并购中国房地产企业实际上也很难实施。因为近期国内一些规模比较大的房地产企业正在酝酿海外上市。如果不让外资入股的话，也就是说要限制这些企业赴国际资本市场融资。
而针对“是外资投行炒高了中国的地产价格”的言论，孙立坚认为，目前还很难下定论，因为现在政府正处于挤出房地产泡沫的阶段，挤出外资，房价是否就会下跌也不太好说。就拿摩根士丹利和高盛来说，它们的确在国内购置了很多物业，但是这些物业基本都是酒店式公寓和办公楼，这些地产项目和普通居民的居住需求并不重合。炒高国内房价的人更可能是一些游资，而非正大光明的外资。“因此，如果一味堵外资的话，不知道最后收效是否会大。”
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中国具有房地产长期增长的原动力
访渣打直接投资有限公司大中华地区总裁 陈凡
6月9日，国务院旨在调控房地产业的“国六条”出台不足半个月，渣打投资高调宣布入股世茂。渣打是在逆市而动还是顺势而为，本报记者为此对其负责人进行了专访。
《中国经营报》：在国家对房地产业进行宏观调控的背景下，渣打银行为何会选择近期投资国内的房地产企业？
陈凡：首先需要说明的是，我们是私募投资基金，同其他的外资房地产基金不同。我们主要投资一些生产消费品的企业，比如东风汽车，也是我们的入股对象。从广义上讲，房地产也是一种消费品，我们认为中国有着对这一消费品长期稳定的需求。
这种需求主要表现在以下两个方面：首先，从长期来看，中国经济稳步增长，预计未来30年到50年中，GDP增长可能会保持在7％至8％之间。随着经济的增长，老百姓的可支配收入也会稳步提高，他们除了有买车的需求之外，还有改善居住水平的需求。
其次，从现代化进程来看，中国正在经历城市化过程，预计今后5年每年大约会有1000万人迁入城市居住，不断涌入城市的人口对居住也会有需求，这是房地产需求长期增长的原动力。
《中国经营报》：近期也有很多外资以不同方式涉足中国的房地产业，如债权融资或持有物业等。为什么渣打这次选择通过股权融资的方式投资中国房地产业？
陈凡：我们更看重的是公司层面的东西。拿世茂来说，我们看重的是它拥有全球市场的营销网络、全国市场的开发能力以及良好的公司治理结构基础，我们看好企业的可持续竞争力以及业务的长期增长。
其次，我们的盈利点同房地产基金不同，我们并不是通过房价上涨或是租金获利。投资世茂，我们不仅仅为公司提供业务发展所需要的资金，还将在董事会层面为进一步完善和提高公司治理结构提供意见。我们会帮助世茂进入国际资本市场进行再融资。通过股权增值后，我们可以在资本市场上变现。这也就是风投基金的运作模式。
《中国经营报》：除了世茂之外，渣打还对哪些房地产企业感兴趣？
陈凡：虽然国内有数万家房地产公司，但真正可能上市的房地产企业很少。国内很多房地产小公司只能算作是项目公司，拿到土地了就开发一个房地产项目，以后拿不到了，就退出房地产领域。而真正的房地产企业是要在房地产领域中连续性地产生现金流，有一定的土地储备量的企业，就像一棵果树每年都能结果一样。
我们希望在未来30年至50年中，中国能有大约近50家到100家成熟的房地产企业能够上市。我们看好中国未来房地产企业的前景，这是我们愿意入股国内比较成规模的房地产企业的初衷。
(作者： 黄嵘)
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